Кредити

Банките разпродават активи на длъжници за милиони

"Никой не мислеше преди години, че ще се стигне до разпродажба на активи, затова някои банки приемаха какво ли не за обезпечение." Това коментира в разговор с "Дневник" банкер, пожелал да остане анонимен. Думите му обаче описват кратко и ясно ситуацията в момента. Банките са изкарали на търгове за публична продажба имоти, офиси, машини и съоръжения, оборудване за милиони. И точно тези активи отлежават търг след търг, тъй като за тях няма купувачи. Според обявите за публични продажби на интернет страницата на Камарата на частните съдебни изпълнители актуалните към момента търгове (до края на годината) на ипотекирани в банки активи – движими и недвижими, са за около 114.5 млн. лв. Отделно от обявените от банките обезпечения, на пазара има активи за поне още около 30 млн. лв., показват обявите.

За продажба има обявени хотели и хотелски комплекси в Банско и по морето, като някои от тях са недовършени, не са малко и пуснатите за продажба цехове от различни области на хранително-вкусовата промишленост (колбасарски, сладкарски, консервна фабрика, птицеферми, хлебопроизводство), предприятия за металообработване, складове, селскостопански сгради и постройки, мандри и пр.

Освен количеството им важно е и това, че голяма част от тях – особено недвижимите, се пускат поне за втора публична продан, дори и трета. Така залежаването им се удължава, което води до намаление на цената, която и без това е силно занижена заради обезценката на активите в кризата. Така заложените преди няколко години обезпечения сега се продават за близо половината от сумата на отпуснатия кредит. Например хотел в Балчик с ипотека за 400 000 лв. се продава за 296.1 хил. лв.

Техническото обяснение е, че при всеки следващ търг началната цена на актива е намаляващ процент от тази на първата публична продан. След три поредни търга се налага изработването на нова пазарна оценка на непродадения актив, която логично е по-ниска от тази, с която е изкаран на пазара. Спадът в стойността на имотите е с 30-40% и с още 20-30% допълнително е по-ниска ликвидационна цена заради кризата.

Банкери признават, че това е проблем, защото означава, че ако един терен през 2007 г. е бил оценен от банката на 40 хил. лв., сега стойността му е 30 хил. лв., а когато се стигне до ликвидация, т.е. продажбата му, тя може да падне на 24 хил. лв., дадоха пример банкери.

И според частните съдебни изпълнители

положението на пазара на активи е все така тежко

На практика няма пазар, посочват те. По думите на Георги Дичев, председател на Камарата на частните съдебни изпълнители, няма промяна в ситуацията в сравнение с миналата година. Дори се наблюдава увеличение на предлаганите активи, но купуваните имоти не се увеличават, посочи той. Дичев обясни още, че ако се осъществи продажба, то тя не е на първи търг, че големите имоти се продават трудно, че обикновено купувачи са или самите банки, или техни дружества.

Именно заради кризата банките започнаха да се включват като купувачи на търговете на обявени от самите тях активи. Целта е, от една страна, цената на имота да не пада под дадено ниво (приемливо за банката, предвид че срещу този актив стои необслужван кредит, който трябва да се провизира или погаси). От друга страна, изтегляйки ги от пазара, банките "складират" тези активи с идеята при подобряване на ситуацията цената им да се възстанови в някаква степен и тогава да бъдат реализирани.

Затова и по-големите банки създадоха специални дружества, които именно купуват тези активи и се грижат за поддръжката им. Заради кризата и обезценяването на активите банките промениха политиката си на оценка на обезпеченията - вече не по пазарна, а по ликвидационна стойност. Това важи както при фирмените заеми, така и за жилищните ипотечни кредити.

БНБ пък промени изискванията за провизирането с цел облекчаване на капитала на банките и освобождаване на ресурс. Централната банка удължи срока, в който кредитните институции имат право да не провизират на 100% един имот, докато го продадат. Преди този срок беше 6 месеца, сега е 12 месеца.

Освен кризата друг фактор, който не е за пренебрегване, е поведението на банките. По принцип бизнесът им е цикличен – при икономически бум те кредитират активно, в криза свиват финансирането. Все пак обаче банкери признават, че в годините на кредитния бум

критериите за отпускане на заеми са били занижени

Разбира се, за всяка банка е индивидуална преценката колко точно занижени са били. Причина е била най-общо икономиката, посочват те. Ако тя се движи нагоре - всичко поскъпва, търсенето расте, е нормално банките да се борят за пазарен дял и в този стремеж да искат да отпуснат повече кредити.

Гоненето на пазарни дялове и голямото отпускане на кредити до голяма степен беше и в резултат от натиск от ръководствата и акционерите на банките, за да се постигат по-високи печалби, обясни банкер, пожелал анонимност. Годините на кредитния бум, не само в България, но и в целия регион на Централна и Източна Европа, бяха времето на най-високите норми на печалба и възвращаемост за големите западноевропейски банки, които имат поделения тук.

Затова сега се стигна до ситуация, в която категорично да се каже, че в момента няма ниша, която банките твърдо биха кредитирали. Банкер от голяма институция обаче обясни, че твърдо при тях не биха дали никакви пари за ваканционни проекти и офиси в София, но са отворени и продължават да кредитират производствени компании.

Не е задължително и бизнесът да бъде в позната ниша - възможно е кредитиране на компания с по-специфична дейност, стига тя да гарантира, че има осигурени пазари. И от друга банка посочиха, че вече прилагат по-либерален подход при оценката на клиентите, като се фокусират не толкова върху историята на финансовото му състояние, а върху перспективата за реализация на проекта.

Длъжникът в страната на измислените оценки

По-ниската продажна цена на актива заради липса на интерес е проблем и за длъжника, тъй като с нея често не може да се покрие задължението му. Ако той е физическо лице, съдебният изпълнител ще продължи да разпродава и друго негово имущество, което не е било свързано с бизнеса му. Често има и други главоболия за длъжника - оценителите, които работят с изпълнителите, понякога изкуствено занижават цените на активите, за да могат те да се продадат по-лесно. Така, ако преди години един актив е оценен на висока стойност, за да се гарантира по-висок заем, след време оценитеят прави за търга съвсем различна - често наполовина по-ниска. Позицията на оценителя обаче е защитена от закона, тъй като неговите решения за стойността на актива не може да се обжалват. Преди няколко години ДОПК беше променен с една основна цел - да не се влачат продажбите заради безкрайните обжалвания от страна закъсалите длъжници, с което действително се бавеше изкуствено процедурата. Забраната за обжалване обаче отвори врати за други произволи - често в оценките на активите има очевидни разминавания, някои от които граничат с откровена подигравка от страна на оценителя, твърдят хора, чиито активи са били разпродавани.

Източник: Dnevnik.bg

Коментари:

Име:

Текст на коментара:

Код: